Рост цен на «вторичку» и вал неплатежей: перспективы рынка недвижимости в Челябинской области

В 2020 году в России поставлен абсолютный рекорд по объему выдачи ипотечных кредитов — 1,7 млн сделок на общую сумму более 4,3 трлн рублей. По сравнению с 2019 годом в количественном выражении объем оформленных займов увеличился на 35%, в денежном — на 50%. При этом на новостройки пришлось только 29% от общего числа выданных кредитов, а на жилье на вторичном рынке — 71%. Такие данные приводит «ДОМ.РФ».

В Челябинской области в 2020 году Сбербанк выдал более 22 тыс. ипотечных кредитов на сумму 33,4 млрд рублей (в 2019-м — 15 тыс. на 20,2 млрд рублей). Средний размер оформленного займа — 1,5 млн рублей. На строящееся жилье выдано 14% из общего числа кредитов, на готовое (новостройки и вторичное) — 81%. 5% пришлось на кредиты на рефинансирование и индивидуальное жилищное строительство. Об этом ИА «Первое областное» сообщили в пресс-службе регионального отделения Сбербанка.

Значительный прирост выдачи ипотек произошел по нескольким причинам. В первые месяцы 2020 года наблюдались колебания курсов иностранных валют. Чтобы сберечь накопления и получать доход от аренды, граждане стали покупать жилье. Затем Банк России продолжил смягчение денежно-кредитной политики — снижение и закрепление на исторически низком уровне ключевой ставки. Это привело к уменьшению процентов по ипотеке. Как следствие — новый рост объема кредитования. В разгар первой волны пандемии COVID-19, в апреле 2020-го, правительство России запустило программу льготной ипотеки на новое жилье под 6,5% (таких кредитов в 2020 году выдано 345,6 тыс. на сумму более 1 трлн рублей). Это оказало серьезную поддержку строительной отрасли (ввод жилья приблизился к показателям 2019 года), а тысячи семей смогли улучшить жилищные условия. В Челябинском отделении Сбербанка сообщили, что основной рост выдачи ипотек произошел во втором полугодии — в этот период было оформлено две трети всех ипотечных кредитов за год.

Следствием повышенного спроса на жилье стал стремительный рост цен на квартиры, отмечают эксперты. Это произошло осенью. Причем стоимость поднялась не только на новостройки, но и на «вторичку», где ипотечные ставки также снизились. Многие граждане стали говорить о «панике по недвижимости». Не исключено, что ажиотаж продолжится и в 2021 году.

«Паника — это громко сказано. Но определенные ее проявления мы наблюдали в прошлом году. Люди сметали все подряд. Фактически без денег, имея лишь материнский капитал и 100 тысяч рублей, можно было купить жилье. Для продавцов госпрограммы были достаточно интересны. Цена на квадратный метр выросла. Для покупателей, к сожалению, к концу года это обернулось сюрпризом. В Челябинской области недвижимость в новостройках подорожала до 20—25%. „Вторичка“ выросла на 3—5%. Спрос и предложение выровнялись к ноябрю. Затем спрос стал превышать предложение, потому что он касался в основном строящего жилья. Дело в том, что пользовались популярностью сельская ипотека под 2,7% и льготная ипотека под 6,5%. Эти программы в основном распространялись на новостройки. Все жилье с рынка не смели. Вторичная недвижимость очень долго, фактически до ноября, не росла в цене. Сегодня разница между „стройкой“ и „вторичкой“ ощутимо выросла. На вторичном рынке можно купить достаточно много объектов по достойной и адекватной цене, дешевле, чем новостройки»,

— рассказал в программе «Наше утро» на телеканале ОТВ вице-президент Российской гильдии риелторов Арсен Унанян.

Вскоре после запуска программы льготной ипотеки эксперты рынка недвижимости стали говорить о возможном появлении «ипотечного пузыря», что могло привести к кризису в сфере. По данным «ДОМ.РФ», это кредитование остается наиболее качественным по сравнению с другими видами. Эксперты сообщают, что доля просроченной задолженности свыше 90 дней сохранилась на уровне начала 2020 года и составляет менее 1,4%, в том числе по кредитам на первичном рынке — менее 1,1%. По другим розничным кредитам населению наблюдается рост на 1,5% — до 8,5%.

«В 2020 году не изменились требования к заемщикам, по-прежнему требуется внесение первоначального взноса, подтверждение трудовой деятельности заемщика, а также оценка залога. Благодаря этому ипотечное кредитование остается наиболее качественным сегментом кредитного рынка»,

— прокомментировали ИА «Первое областное» в пресс-службе Челябинского отделения Сбербанка.

Генеральный директор компании «IBC-недвижимость» Станислав Ахмедзянов отметил, что нынешнюю ситуацию неуместно называть «ипотечным пузырем».

«В прошлом году некоторые граждане, не обдумав хорошо, взяли на себя много финансовых обязательств. Доходы падают, в экономике плачевная ситуация. И многие люди не смогут платить по кредитам. Может возникнуть вал неплатежей. „Ипотечным пузырем“ это называть некорректно. „Пузырь“ — это когда ситуация провоцируется намеренно, когда в ней виноваты, например, банки. Здесь же картина иная — есть низкая ставка, люди оформляют ипотеку»,

— пояснил ИА «Первое областное» Станислав Ахмедзянов.

В этом году, по мнению вице-президента Российской гильдии риелторов Арсена Унаняна, цены на «вторичку» поднимутся еще выше. Эксперт предполагает, что получить большой доход от сдачи жилья в аренду не получится из-за обилия предложений.

«Тенденция, которая наблюдается последние 3—4 года, — люди стали выбирать себе место жительства, а не просто квадратные метры. Они обращают внимание не только на школы, детские сады и транспортную доступность, но и на то, что будет во дворе, на управляющую компанию, соседей. Выбирают образ жизни, в котором они будут находиться. Считаю, что жилье нужно покупать тогда, когда оно нужно. При этом надо использовать все государственные и региональные программы. В этом году, скорее всего, вторичное жилье подтянется по цене до строящегося. А многие люди, купившие квартиры для сдачи их в аренду, не смогут ими пользоваться. Доходность будет низкая»,

— рассказал в программе «Наше утро» Арсен Унанян.

Станислав Ахмедзянов считает, что развитие ситуации зависит от срока действия программы льготной ипотеки для новостроек под 6,5%. Также эксперт выразил уверенность в росте цен на вторичную недвижимость.

«Ситуация на рынке недвижимости зависит от программы льготной ипотеки. Если ее закончат, как и планируется, 1 июля, то в апреле-июне будет всплеск оформления ипотек и покупки жилья. В 2020 году льготную ипотеку активно оформляли, потому что это дешевый и удобный инструмент финансирования в свое будущее. По программе действительно исторически низкие ставки, по сравнению с прежними 12% и выше. На рынке есть мнение, что у банков больше не будет таких ставок. Поэтому ипотеку надо брать, если нужна квартира. Если же льготное кредитование продлят, то спрос на жилье будет ниже, никто не будет торопиться. Есть опасения, что после окончания действия программы на рынке недвижимости наступят „прохладные“ времена. В этом году ожидается очередной прирост цен на „стройку“. На рынке вторичного жилья квартиры сейчас стоят ниже, хотя в них нужно вкладываться. Постепенно цены на „вторичку“ подтянутся к первичной недвижимости»,

— прокомментировал ИА «Первое областное» гендиректор компании «IBC-недвижимость» Станислав Ахмедзянов.

Добавим, что кроме льготного кредитования на новые квартиры положительно на рынок недвижимости может повлиять программа по «сельской ипотеке» под 2,7% для покупки жилья на селе. Ее запустили в 2020 году, срока окончания пока что нет. В Челябинской области уже оформлено 505 договоров по купле-продаже, долевом участии и об уступке прав требований. Такие данные сообщает региональное Управление Росреестра. С 1 декабря 2020-го в России официально заработала программа льготной ипотеки на индивидуальное жилищное строительство для семей с детьми. Кредит на возведение жилого дома можно оформить по ставке от 6,1%. Ожидается, что в рамках «пилота» может быть выдано кредитов на 2,2 млрд рублей.