Продажи квартир в челябинских новостройках приостановлены на неопределенный срок. Об этом 2 марта сообщили сразу в нескольких строительных компаниях региона, реализующих крупные инвестпроекты в сфере жилищной застройки. Ранее намеченные сделки отменяются, несмотря на окончание сроков одобренной льготной ипотеки. ИА «Первое областное» выяснило, в чем причины остановки продаж и насколько вырастет ценник на новое жилье в ближайшее время.

Кредитная нагрузка выросла

После увеличения Центробанком ключевой ставки до 20% на рынке недвижимости резко вырос спрос на квартиры в новостройках. На волне возникшего ажиотажа челябинские застройщики полностью остановили продажи жилья, хотя, казалось бы, пришло время «горячих» сделок. Более того, отменены ранее назначенные сделки, что вызвало непонимание у большинства покупателей, давно планирующих покупку квадратных метров.

«После введения эскроу-счетов доступ к средствам частных инвесторов (дольщиков) оказался закрыт для застройщиков, поэтому многие из них сегодня сильно закредитованы, поскольку оборотных средств компании зачастую недостаточно для старта реализации нового строительного проекта. Есть вопросы по проектному финансированию. Центробанк четко обозначил позицию, что для физлиц процентные ставки по действующим кредитам не будут пересмотрены, но про бизнес речи не шло. В результате кредитная нагрузка на строителей рискует возрасти в разы», — говорит председатель правления СРО «Союз строительных организаций Урала и Сибири» Александр Воробьев.

По его словам, при кредитовании застройщиков банками обычно применяется следующая формула расчетов: к ключевой ставке ЦБ добавляется 3—5%, что не было критично тогда, когда ставка Банка России составляла 9,5%. Теперь стоимость кредитных ресурсов для застройщиков рискует вырасти более чем в два раза и превысить 25% годовых. Это очень «дорогие» деньги, говорит эксперт.

«Кредитуются не только строительные компании, но и производители стройматериалов, поставщики сырья, техники и т. п. Рост цен будет наблюдаться в каждом „звене“ длинной цепочки участников строительного рынка. Предприятия стройиндустрии уже уведомили партнеров, что поднимают цены на 25—30%. Сегодня застройщики пытаются просчитать все риски, но нужно время, поэтому продажи встали», — говорит Александр Воробьев.

По данным Союза, средняя рыночная цена квадратного метра в панельной новостройке в Челябинске в начале 2022 года приблизилась к 60 тыс. рублей (прим. ред.: на 1 марта — 70 тыс. рублей и выше), при этом доля обслуживания кредитов выросла до пяти тысяч рублей в цене реализации. Средняя рыночная стоимость каркасного жилья достигла 100 тыс. рублей за кв. м. При резком увеличении себестоимости квадратных метров строители не могут равноценно увеличить цену реализации жилья, поскольку работают в рынке. По московскому ценнику квартиру в Челябинске никто не купит, считают эксперты.

«В этой ситуации строительство объектов продолжается в штатном режиме, однако продажи в строящихся домах временно приостановлены в связи с корректировкой себестоимости. Во-первых, решается вопрос с банками и договорами на проектное финансирование. После повышения ключевой ставки ЦБ ставки для застройщиков выросли в четыре раза, что в принципе ставит под вопрос возможность строительства объектов. Во-вторых, мы ждем информацию от поставщиков строительных материалов по отпускным ценам на продукцию. Нам уже поступают письма о повышении цен на некоторые позиции до 25%, и это не окончательный вариант», — говорит генеральный директор ЮУ КЖСИ Владимир Атаманченко.

Застройщики ждут анонсированных правительством РФ мер поддержки строительной отрасли и надеются, что вопросы с финансированием и строительными материалами будут отрегулированы. 

«Спрос на недвижимость остается на высоком уровне, готовых квартир в продаже практически не осталось. Однако мы располагаем объектами ИЖС: это коттеджи в поселке Саммит и дома в дачных поселках Жаворонки (Аргази) и Лебяжье (Чебаркульский район), цены на которые утверждены и корректировались лишь сезонно», — говорит Атаманченко. 

Ипотека влияет на рынок

Драйвером развития рынка недвижимости всегда была ипотека, поскольку более 80% жилья россиянами сегодня приобретается с помощью привлечения кредитных средств.

«В рамках антикризисных мер мы не можем не поддержать льготную ипотеку. Это сегодня означало бы оставить без спроса наши территории, это значит остановить вообще весь строительный процесс», — заявил глава Министерства строительства РФ Ирек Файзуллин.

Однако в связи с ростом ставки Центробанка до 20% многие кредитные организации уже пересмотрели условия выдачи ипотечных займов, но не прекратили при этом работать по льготным программам — «Ипотека с господдержкой», «Семейная ипотека» и др.

«Все отделения Сбербанка в Челябинской области работают в штатном режиме: продолжается выдача ипотеки по льготным программам», — сообщили ИА «Первое областное» в пресс-службе Сбербанка.

С 28 февраля ВТБ повысил ставки по собственным ипотечным программам на 4 процентных пункта, минимальная ставка составляет 15,3% как для готового, так и для строящегося жилья. Срок действия кредитного решения по новым заявкам составит 30 дней.

«ВТБ считает важнейшей социальной задачей поддержать отдельные категории населения, поэтому сохраняет условия по льготным программам, в том числе срок действия решения, без изменений. Ставка по ипотеке с господдержкой сейчас составляет от 5,75%, по дальневосточной ипотеке — 0,1%, по „семейной“ — от 4,7% (от 4,3% в ДФО). Процентные ставки и условия по действующим кредитам пересмотрены не будут», — прокомментировали в пресс-службе ВТБ.

По данным пресс-службы ВТБ, за январь 2022 года заемщики ВТБ в Челябинской и Курганской областях оформили свыше 400 жилищных кредитов на 870 млн рублей, что на 29% выше результата за январь 2021 года. Более трети сделок в январе по объему приходится на льготные госпрограммы — порядка 130 кредитов на 294 млн рублей. В том числе около 50 кредитов на 130 млн рублей банк выдал в рамках «семейной ипотеки». Еще 80 договоров на 165 млн заключены в рамках стандартной ипотеки с господдержкой, сумма сделки по которой сейчас ограничена тремя миллионами рублей.

«Банк ДОМ.РФ принимает заявки и выдает ипотечные кредиты в штатном режиме, в том числе по рыночным и льготным программам с господдержкой. Условия рыночных программ скорректированы 1 марта с учетом конъюнктуры. Кредитование в банке не приостанавливалось», — сообщили в пресс-службе Банка ДОМ.РФ.

С начала 2022 года в Челябинской области банк одобрил около 600 кредитов в объеме 1,5 млрд рублей, количество одобрений превысило результат того же периода прошлого года на 30%.

Ранее глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков заявил, что обсуждается идея повышения льготной ставки по ипотеке с 7% до 12%. 

«Отдельные банки взяли паузу по выдаче ипотеки, потому что там тоже ожидали определенности. После резкого повышения ключевой ставки такая определенность появилась, они понимают, на каких условиях ЦБ будет работать», — сказал Аксаков в эфире ведомственного телеканала. 

Напомним, программа по льготной ипотеке продлена до июля 2022 года. В настоящее время речь не идет о пересмотре сроков ее выдачи населению.

«Импульс развитию стройки всегда придавала ипотека, но сейчас мы видим, что с некоторыми банками складывается непонятная ситуация: есть рост ипотечных ставок, трудности в оформлении льготной ипотеки. Понятно, что она стала крайне невыгодна банкам, но при этом всегда оживляла строительный сектор, являясь драйвером продаж. Если уйдет и этот драйвер, то шансов на развитие рынка недвижимости останется крайне мало», — считает эксперт в сфере рынка недвижимости Денис Стукалов.

Какой будет цена за «квадрат»?

Сегодня на строительном рынке региона царит неопределенность, нет понимания рыночной цены — каждый застройщик пытается просчитать ее по-своему, правила игры крайне размыты, любая ошибка может стоить компании прибыли. Строители заняли выжидательную позицию.

«Во время кризиса 2008 года складывалась аналогичная ситуация, когда на рынке недвижимости установились „ценовые качели“: сначала банки повысили кредитные ставки, затем застройщики подняли цену за квадрат — и так много раз. Мы рискуем в этом году столкнуться с такой же стратегией ценообразования на рынке: цена на жилье и кредитные ресурсы будет расти поэтапно, при этом с развитием кризиса, который только начинает проявляться, цены будут расти», — говорит Денис Стукалов.

Челябинские риелторы не дают прогнозов, поскольку тон в развитии ситуации задают геополитические события, а не рыночные механизмы, а это другие правила игры, которые действуют вне экономики, но сильно на нее влияют.

«За сутки стоимость квартиры в „панельке“ экономкласса выросла на 500 тысяч рублей, и это не предел. Кризис на строительном рынке только начинает назревать, поэтому сегодня на нем правят бал панические настроения. Когда будет переломный момент к стабилизации цен — никому не известно. Будет рост цен и выше полумиллиона рублей. Пару недель назад никто не верил в доллар выше 100 рублей, сейчас трудно представить цену за „квадрат“ выше 100 тысяч в челябинской панельке, но это пока», — сообщил челябинский риелтор на условиях анонимности.

Эксперты рынка недвижимости советуют не откладывать покупку после старта продаж тем, у кого на данный момент одобрена льготная ипотека и есть средства для уплаты первоначального взноса, поскольку покупка жилья планировалась ранее. Тем же, кто без особой надобности задумался над вложением средств в недвижимость, не имея гарантий стабильного дохода, альтернативных вариантов погашения платежей (не с основного заработка), льготных условий по ипотеке, стоит еще раз подумать.

«Сейчас рынок недвижимости потребительский. А покупательная способность населения падает. Правительство заинтересовано, чтобы застройщики не рухнули, потому что будет множество обманутых дольщиков. А это уже политическая проблема. Я полагаю, власти приложат усилия, чтобы сохранить льготную ипотеку. Застройщикам этой меры поддержки будет достаточно. Главное — сохранить спрос», — говорит руководитель группы компаний «Авуар» Алексей Овакимян.

По предварительной информации, продажи квартир в новостройках могут быть открыты к концу недели.