Приобретение недвижимости с использованием материнского капитала может обернуться большими рисками как для продавцов, так и для самих покупателей. С одной стороны, сделку могут просто отменить, а с другой, последуют ограничения, связанные с расширением жилплощади. И как же здесь быть? Решение этой проблемы сейчас обсуждается в Госдуме.
Какие меры позволят продать жилье до погашения ипотеки? И что нужно знать, чтобы защитить себя от рисков при сделках с участием несовершеннолетних и материнского капитала? Разобраться в этих вопросах помогут заместитель руководителя Управления Росреестра по Челябинской области Ольга Силаева и президент Челябинской областной нотариальной палаты Наталья Кузьмина.
Начнем разговор с ограничений. Например, молодые люди покупают квартиру в ипотеку с поддержкой материнского капитала, все хорошо. Но через какое-то время появляются еще дети и родителям, соответственно, хочется расширить жилплощадь, улучшить условия проживания. Однако сделать этого они не могут, так как сначала нужно расплатиться по ипотеке. С какими сложностями в такой ситуации сталкиваются люди?
«Действительно, на сегодняшний день есть такая проблема. Если семья хочет купить квартиру побольше и у них есть такая возможность, необходимо сначала, в отношении имеющейся жилплощади, которая была приобретена с использованием материнского капитала, погасить кредит, наделить всех участников долями, включая несовершеннолетних детей, и уже только потом распоряжаться квартирой. Это трудоемкий и экономически сложный процесс для молодой семьи. Поэтому на сегодняшний день рассматривается проект федерального закона, которым предусмотрена возможность исключить возникшие препятствия», ― пояснила заместитель руководителя Управления Росреестра по Челябинской области Ольга Силаева.
«На данный момент существуют и другие проблемы, с которыми сталкиваются семьи. Сегодня рассматриваем такую инициативу, которая, вероятно, снимет большой пласт вопросов. Она касается того, что совершеннолетние члены семьи, родители или дети, будут иметь законные основания для того, чтобы отказаться от участия в праве собственности, в разделении долей в квартире, которая приобретена за счет поддержки материнского капитала. Это необходимо решение, потому как на сегодняшний день, при разделении долей на всех членов семьи, требуется еще одна сделка, которая предполагает дополнительные денежные затраты, в том числе временные. Это не совсем удобно», ― добавила президент Челябинской областной нотариальной палаты Наталья Кузьмина.
«К сожалению, случаи злоупотребления со стороны родителей имеют место быть. И на сегодняшний момент, если мы опять вернемся к вопросу о законопроекте, то достаточно эффективным способом исключить возможность совершения ошибок является введение нотариальной формы, соглашения об определении долей в квартире, которая приобретена за счет средств материнского капитала. На сегодняшний день, не редкими являются случаи, когда родители, например, решают наделить долями от квартиры только одного, допустим, старшего ребенка. А двух других, младших, в договор не включают. Позже такой документ сдается в письменной форме в МФЦ и у сотрудников нет возможности проверить, все ли были наделены положенными долями. В нотариальной форме все будет иначе. Но пока что она является только законопроектом. Поэтому появляются риски для будущих покупателей квартир по условиям материнского капитала», ― отметила президент Челябинской областной нотариальной палаты Наталья Кузьмина.
«Когда покупатель приобретает квартиру, в которой дети должны быть наделены долями по материнскому капиталу, но этого по упущению родителей не произошло, такую сделку можно оспорить. Нужно понимать, что доля детей в материнском капитале заложена изначально. Родители знают, что в этом вопросе они должны выполнять нотариальные обязательства и игнорировать их нельзя», ― подчеркнула заместитель руководителя Управления Росреестра по Челябинской области Ольга Силаева.
Еще бывает ситуация, когда люди выплачивают ипотеку и параллельно готовятся к заключению новой сделки по приобретению квартиры. Но за это время у семейной пары, допустим, появились еще дети. Есть ли у родителей обязанность наделить их правом собственности на новой жилплощади? Как действовать в рамках закона?
«С такой ситуацией мы сталкиваемся довольно часто. Родители приходят и дополнительно наделяют долями родившихся после использования материнского капитала детей. После, при покупке новой квартиры, право собственности у детей отчуждается и возвращается к ним вновь на приобретенной жилплощади», ― пояснила заместитель руководителя Управления Росреестра по Челябинской области Ольга Силаева.
Несколько слов о нотариальном соглашении. Что оно подразумевает? Нужно ли заключать эту сделку в присутствии нотариуса? И что, в первую очередь, проверяет специалист?
«Если мы говорим о сделках, связанных с отчуждением недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний ребенок, с 2016 года к таким сделкам обязательно применена форма нотариального удостоверения. То есть нужно обязательно обратиться к нотариусу, чтобы сделка была действительной. Если же мы говорим о ситуации, когда несовершеннолетним дарится квартира или они участвуют вместе с остальными членами семьи в процессе купли-продажи, здесь к нотариусу можно уже не обращаться, потому что закон не предусматривает нотариальной формы. А если мы говорим о соглашении в вопросе определения долей в жилом помещении, приобретенном за счет средств материнского капитала, то, как правило, если квартиру купил один из родителей, то он и является непосредственным ее собственником. Но в этом случае должно быть подписано и передано в МФЦ письменное соглашение о разделении долей и праве собственности», ― объяснила президент Челябинской областной нотариальной палаты Наталья Кузьмина.
С какого возраста несовершеннолетние могут распоряжаться своим имуществом, своей недвижимостью?
«За детей до 14 лет сделки совершают их законные представители. По достижении этого возраста, с 14 до 18 лет, ребенок совершает сделки сам, но с согласия родителей, усыновителей или попечителей», ― добавила заместитель руководителя Управления Росреестра по Челябинской области Ольга Силаева.
Насколько свободны родители в действиях с недвижимостью, пока ребенок не достиг, скажем так, возраста распоряжения?
«Закон устанавливает определенные ограничения на некоторые виды сделок, которые не могут совершаться родителями в отношении имущества своих детей. Например, дарение от имени малолетнего, возмездные сделки между ребенком и его законным представителем ― строго запрещены. Также родитель не может представлять интересы детей в сделках, которые совершаются с близким родственником. Если говорить простым языком, то мама не может продать квартиру ребенка своей сестре или, допустим, бабушке. Кроме того, существенным ограничением, которое призвано защитить интересы детей, является согласие органов опеки и попечительства на сделки, совершаемые с имуществом несовершеннолетнего. И дополнительная мера — это нотариальное удостоверение сделок в случае, если отчуждается имущество у ребенка до 18 лет», ― рассказала заместитель руководителя Управления Росреестра по Челябинской области Ольга Силаева.
Как часто к вам обращаются за заключением сделок? И в каком случае вы можете отказать в подписании любых документов?
«Если говорить о статистике, то в 2022 году нотариусами Челябинской области было удостоверено порядка 15,5 тысяч договоров с участием несовершеннолетних. В 2023 году ― 17 тысяч. Так что мы видим тенденцию на увеличение. Что касается моментов, когда мы отказываем в заключении нотариального соглашения, то чаще всего они связаны с отсутствием разрешения от органов опеки на отчуждение имущества детей», ― пояснила президент Челябинской областной нотариальной палаты Наталья Кузьмина.
Есть ли случаи признания недействительной сделки?
«Когда нам приносят сделку в письменной форме по отчуждению имущества несовершеннолетнего, без обращения к нотариусу, мы по таким случаям регистрацию перехода не производим, указывая на то, что эта сделка ничтожная и не несет никаких последствий, даже если была подписана сторонами. Согласие органов опеки нами также проверяется. При этом приобретаемое имущество никак не должно нарушать положение ребенка. Если условия не выполняются, то признание сделки не происходит. Поэтому случаи признания недействительных документов исключены», ― отметила заместитель руководителя Управления Росреестра по Челябинской области Ольга Силаева.
Нужно ли торопиться использовать материнский капитал на покупку квартиры, которую позже планируется поменять на более просторную?
«Жизненные ситуации бывают разные. И если на текущий момент семья понимает, что она использует маткапитал и сразу погасит кредит, распределит доли и без проблем купит новую квартиру — это одна ситуация. Если же все иначе и у семьи нет возможности выплатить кредит, то, наверное, торопиться не стоит. Лучше дождаться принятия проекта ФЗ, который мы обсудили в начале беседы», ― объяснила заместитель руководителя Управления Росреестра по Челябинской области Ольга Силаева.
Так же эксперты подчеркнули, что средства материнского капитала являются мерой государственной поддержки и не должны становиться проблемой для семьи. Поэтому стоит смотреть на МСК с позитивной точки зрения, тем более, что все его нюансы и сложности законодательно прорабатываются и устраняются.
